boliglån

Det er flere årsaker til at folk søker om refinansiering av et boliglån. For noen dreier det seg utelukkende om å innhente bedre rentebetingelser. Andre gjør det for å kvitte seg med gjeld, eller for å investere i for eksempel bil eller oppussing. Les nedenfor om hvordan du går frem, og hvordan du best ut av det økonomisk.

Vi tar for oss alle relevante momenter, hvorav disse er de viktigste:

  • Bankenes krav når du vil refinansiere
  • Slik får du bedre renter
  • Velg rett type lån
  • Slik kvitter du deg med dyr gjeld
  • Viktig å kjenne boligens markedsverdi

Hva skal til for å få søknaden innvilget?

Utgangspunktet for alle som skal refinansiere er om banken gir tilsagn på søknaden. Når denne sendes inn vil banken foreta de samme vurderingene som da du opprinnelig tok opp boliglånet. Dette er de mest sentrale punktene de har i bakhodet:

  • Lånesummen kan ikke overstige 85% av boligens markedsverdi.
  • Banken vil vurdere betalingsevnen din.
  • Banken vil ta hensyn til behovet for livsopphold.

I tillegg har banken nå en historikk med deg som låntaker. De vil derfor også se på om du har betalt avdragene dine punktlig, noe som vil påvirke beslutningen deres.

Vurder å binde renten hvis du søker om refinansiering av boliglånet.

Verktøy for å få bedre rentebetingelser

Mange av de som refinansierer boliglånet gjør dette for å redusere rentene. En refinansiering er da det samme som en reforhandling med den banken du allerede bruker. Det vil være naturlig å be om bedre rentebetingelser når markedet endrer seg. Det kan godt hende banken din har høye renter på boliglån i dag, selv om de var blant de billigste da du opprinnelig tok opp lånet.

Derfor bør alle med boliglån holde seg oppdaterte på hva som kan anses som dyrt eller billig når det gjelder boligrenter. Det er også i din egen interesse å vurdere å flytte boliglånet til en rimeligere bank, dersom eventuelle forhandlinger ikke fører frem med den nåværende banken.

Det viktigste er imidlertid å kjenne boligens markedsverdi.

Følg med på markedsverdien

Markedsverdien på boligen er det som danner grunnlaget for hvilket rentenivå du har på boliglånet. Det normale er at et lån som er på mindre enn 60% av boligens verdi, får bedre rentebetingelser enn når lånet er over 60%. De fleste banker skiller også på om lånet er over eller under 80% (noen opererer med flere trinn, for eksempel også 70%).

Usikker på hva boligen din er verdt? Her er noen enkle måter å få oversikt på:

  • Følg med i næringsavisene hvordan boligmarkedet utvikler seg.
  • Sjekk kvadratmeterprisen på boliger til salgs i ditt område (Finn.no)
  • Be om en gratis lynvurdering fra en eiendomsmegler.

Innhent en ny verdivurdering fra en autorisert eiendomsmegler dersom du antar kostnaden vil svare for seg. Banken kan også komme til å kreve en ny rapport fra en takstmann.

Er boligen din verdt mer i dag enn når du kjøpte den? Det kan gi deg lavere rente i banken.

Målet er å oppnå lavere månedlige kostnader

Det er ikke alle som refinansierer boliglånet for å få lavere totalutgifter. En svikt i inntektene, arbeidsledighet eller andre forhold kan føre til at låntakeren ikke klarer avdragene som er beregnet ut i fra den avtalte lånetiden. Å utvide lånetiden, for eksempel fra 20 til 30 år, vil gi lavere månedlige avdrag, og dermed et pusterom.

De som tvinges til slike løsninger bør være oppmerksomme på at totalkostnadene vil øke jo lengre lånetiden varer. Dersom man senere får bedre økonomi, vil det være klokt å be banken om en ny avtale med redusert lånetid.

Kvitt deg med dyr gjeld

Folk som havner i gjeldsproblemer på grunn av for eksempel forbrukslån og kredittkort, er på et vis heldige om de også har boliglån. Da kan den dyre og problematiske gjelden forhåpentligvis bakes inn i boliglånet, der rentene er langt lavere. I tillegg sparer man noen kroner på å redusere antallet gebyrer.

Kreditter og forbrukslån har gjerne renter som er mange ganger høyere enn boliglånsrentene. I utgangspunktet bør ikke slik gjeld tas opp med mindre man vet den kan betales tilbake raskt.

Dersom du baker inn gjeld i boliglånet

Pass på at ikke kostnadene for å få refinansiert er for høy. Om gjelda med de høye rentene kan betjenes raskt via inntektene, lønner det seg ikke alltid å refinansiere gjennom et boliglån. Mange banker krever nemlig flere tusen kroner i etableringsgebyr for boliglånene, noe som normalt må betales også ved en refinansiering.

Vær også oppmerksom på at lånetiden på boliglånet sannsynligvis er mye lengre enn for den gjelda du baker inn. Om du har muligheten, betal høyere avdrag inntil det innbakte beløpet er nedbetalt. Ekstra rentebærende gjeld, som går over lang tid, vil spise opp mye av fordelen med de lavere rentene.

Velger du å refinansiere med et boliglån bør du slette den dyreste gjelden først.

Øk rammen på boliglånet for oppussing eller investeringer

Det er også vanlig å refinansiere for å pusse opp boligen, eller for å foreta andre investeringer. Kjøp av bil er det mest typiske eksempelet på det siste. Er det snakk om investeringer du ellers ville måtte låne til, vil en utvidelse av boliglånet sannsynligvis lønne seg fremfor for eksempel et billån. Rentene er normalt lavere på boliglånet. Imidlertid er nedbetalingstiden som regel lengre.

Som med innbaking av gjeld vil de da lønne seg å betale ned raskere på den utvidede delen av lånet. Låner du ekstra til oppussing bør du tenke i de samme banene.

Viktig forskjell på annuitets- og serielån

Det er viktig å forstå forskjellen på et annuitetslån og serielån, også i sammenheng med refinansiering. Et annuitetslån betyr at du betaler en fast sum hver måned. Rentene vil da utgjøre den største delen i begynnelsen, mens andelen avdrag er lav.

Et serielån betyr at du betaler like store månedlige avdrag i hele nedbetalingsperioden. Dermed vil den første innbetalingen være den høyeste summen. Rentekostnadene vil deretter reduseres raskere enn i et annuitetslån, ettersom du betaler inn stadig mer på lånets hovedstol.

Serielån er billigere

I praksis vil dette si at annuitetslånet gir høyere totalkostnader, men lavere månedlige innbetalinger over lengre tid. Årsaken til at de fleste likevel har annuitetslån er rett og slett det at de ikke har nok inntekt til høye avdrag tidlig i låneperioden. Dette gjelder spesielt nyetablerte.

Å endre et annuitetslån til serielån er noe mange gjør i forbindelse med en refinansiering. Dette sammenfaller naturligvis med at de fleste får bedre økonomi ettersom årene går.

Refinansiering + endret lånetype = store besparelser

For å eksemplifisere dette kan vi tenke oss at ditt opprinnelige boliglån var på 2 millioner. Etter 10 år med nedbetaling er låneandelen redusert til eksempelvis 1,2 millioner. Som lånetaker ønsker du deg lavere renter, noe du sannsynligvis vil få fordi lånet nå sannsynligvis utgjør langt mindre enn 60% av boligens markedsverdi.

Samtidig ønsker du å redusere totalkostnadene dine på lånet. Derfor velger du å konvertere annuitetslånet til et serielån i samme slengen. Totalt vil en slik refinansiering og endring av lånetype utgjøre betydelige besparelser.

Her er det du bør huske på

I grove trekk er refinansiering av boliglånet en god løsning når du vil forbedre rentebetingelser, eller kvitte deg med dyrere gjeld. De fleste økonomer vil imidlertid advare mot å bruke refinansiering for å skaffe penger til forbruk.

Dette er hovedpunktene du bør huske på:

  • Refinansier boliglånet når markedsverdien er under bankens rentegrenser.
  • Velg serielån når du refinansierer, dersom du klarer avdragene.
  • Innhent tilbud på refinansiering også fra konkurrerende banker.
  • Husk å ta med i kostnadsberegningen et eventuelt nytt etableringsgebyr.
  • Betal raskere ned på eventuelle utvidelser av lånet (innbaking av gjeld, oppussing, investeringer).